万科要转型做服务商 对楼市发展传递何种信号?

时间:2018-07-13 10:16 来源:通信信息报 作者:蒋毅棪

2014年,万科在年报中提出将转型“城市配套服务商”,确定了白银时代的新三大业务:住宅地产、消费体验地产和产业地产,并表示:“未来3年,万科的多元业务方向将逐渐浮出水面。”

而如今允许混乱的3年期限已过,2018年进入成果检验期。万科这一场艰巨的转型任务也在多重思考、探索,甚至试错的过程中,逐渐变得清晰且明确,走向从一到N的规模扩张新阶段。

销售业绩稳步增长

2017年,是万科发展的第33个年头,在“房子是用来住的,不是用来炒的”总体基调下,万科继续聚焦主流客户自住需求、深耕核心城市群,充分发挥事业合伙人机制的作用,经营效益稳步提升,市场占有率进一步提高,行业领头羊地位稳固。

从销售业绩看,2017年全国商品房销售面积、销售额再创新高,全年商品房销售面积高达16.94亿平方米,销售额为13.37万亿元,较2016年分别增长7.7%和13.7%。在市场整体形势向好的情况下,万科在巩固核心业务优势的基础上,积极拓展与生活服务相关的其他业务,实现了销售业绩的大幅增长,销售额及销售面积分别为5298.8亿元、3595.2万平方米,同比分别增长45.3%和30.0%。2017年全国商品房销售金额13.37万亿元,万科在全国商品房市场份额上升至3.96%,比2016年上升0.86个百分点,销售面积及销售金额增长率均高于全国水平。2013-2017年间万科销售额与销售面积的复合增长率分别为32.7%、24.6%,五年间保持稳定增长。

从盈利能力看,2017年,万科全年实现营业收入2428.97亿元,净利润372.08亿元,权益净利润280.52亿元,同比分别增长1.01%、31.25%和33.43%,净利润增速超越营业收入增速。2013-2017年间,营业收入、净利润五年间的复合增长率分别为15.7%、19.4%,盈利能力持续提升。

聚焦城市经济圈,深耕现有城市,发掘潜在市场机会。

在市场布局方面,万科把握区域协调发展战略带来的机遇,深耕核心城市群,保持健康、稳健、可持续发展。2017年,从各区域的销售额贡献占比来看,南方区域贡献占比最大达28.60%,上海区域次之,占比达28.33%,北方区域和中西部区域占比分别为23.88%和18.81%。

在项目投资方面,2017年万科共获取新项目216个,总规划建筑面积4615.4万平方米,权益规划建筑面积2768.1万平方米,权益地价总额约2188.9亿元,新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算,其中72.3%的新增项目为合作项目。按建筑面积计算,其中74.7%位于一、二线城市;按权益投资金额计算,90.0%位于一、二线城市。在深耕现有城市的基础上,万科新进入哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等城市,在海外万科新进入吉隆坡。(图三)

新业务轮廓逐渐清晰

在7月2日的股东大会上,万科表示,租赁住宅方面,在谈的已获取10万间,开业运营3万间,今年计划开工面积同比增长21%,竣工面积同比增长7%。物业方面,收入增长67.3%,合并报表收入71.3亿。

同时,在董事会上,万科董事长郁亮表示,有意去掉万科的地产属性。“但方向是明确的,路径是不清晰。”

根据郁亮在2014年末内部会议上给出的时间表,创新业务要形成一个可行的模式,至少需要3年时间。而未来十年万科要做到万亿大市值,其中新业务要占到半壁江山。

在战略定位的转变之下,新业务的轮廓正在逐渐清晰。

除了巩固住宅开发和物业服务固有优势,万科将租赁住宅确定为核心业务,同时积极拓展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等业务。

值得注意的是,租赁业务已被视作核心业务。

万科租赁产品除了泊寓之外,还包括家庭公寓、社区教育、办公室等。此外,万科还将携手深圳安居集团,在人才住房和社会租赁住房的开发建设、运营管理、物业管理等方面开展全方位深入合作。

万科物业2015年全面开启市场化后也进入了飞速发展阶段。2017年初,万科物业引入58集团与博裕资本两家战略投资者,实现了市场化变革后的再次转型。而近日,万科物业联合横琴新区推动全国首个“物业城市”创新城市落地。

传递楼市何种信号?

那么,万科转型加入去房地产行业,到底向楼市释放了什么信号呢?

首先,未来房价或将有价无市。

开发商是最能直接获得购房者购买力的相关数据的。所以,他们也是最能够直接预测到未来购房者的购买能力的。而万科退出房地产市场选择不再开发新的楼盘,说明房价已远超过购房者的承受能力。

再加上随着各种楼市调控政策的加码,作为开发商的第一波接盘侠的炒房客们也正接受国家的严厉打击。所以,未来几年炒房客们也将越来越少。

届时,开发商们只能依赖真正的刚需族来抢购房源。但房价的不断上涨也在不断的盘剥着真正的刚需族们的购买力。当炒房客们不再来为开发商做第一手接盘侠,刚需族们又无力购房时,开发商手里的房子最终也只会砸在自己的手上,变得有价无市。

而无法销售的房源多了,再加上开发成本越来越高,开发商也会越来越难以承受。所以,与其趁现在还可以脱身,万科自然要趁机转型,以免被套牢其中。这也就意味着,靠房地产能谋取暴利的辉煌时代已经逐渐退去。

其次,房产税、空置税或许离我们不远了。

出台房产税、空置税的呼声一直都很高,国家也不会对这样的声音置若罔闻。所以,未来房产税、空置税的会逐步上线也不是没有可能的。再加上,不动产登记全国联网已经全面启动,投入运行之后国家便能全面掌握老百姓名下的房产情况。所以,未来推出房地产税及空置税也必然能够精准打击到炒房客。

但是,房地产税和空置税能打击到的也不仅令是炒房客。同时,也有可能会让开发商们大出血。因为,如果开发商开发出来的房子没有人买,同样也有可能是需要缴纳房产税和空置税的。这种不确定的因素也会让开发商们尤为担忧。所以,与其现在还加量、加成本地去开发楼盘,还不如先暂时退步观望。

综上所述,随着万科的转型和这些年来国家对房地产市场调控力度的不断加码,未来房价可能将再也无法增长;那想靠房地产暴富的人们恐怕也再难从中获利了。

中国铁塔冲击港股“募资王” 上市重组通信业站在风口迎变革
贸易战对中国经济影响几何?
漫画展示

    通信信息报社版权所有 地址:福建省福州市鼓楼区西洪路长春埔电信IT大楼 电话:0591-83365172 联系人:黄女士 闽ICP备08001196号

    短信息类服务接入代码使用证:闽[2008]00019-B011 值电信业务经营许可证:闽B2-20080034 闽互联网新闻信息服务备案:20080501